台府〔2023〕9号

TSFG2023003

广海湾经济开发区、市工业新城管委会，各镇（街）政府（办事处），市有关单位：

　　《台山市“三旧”改造实施办法》业经市政府十六届42次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

　　                                                                                                                                                        台山市人民政府

　                                                                                                                                                        　2023年5月29日

台山市“三旧”改造实施办法

第一章  总 则

　　第一条  根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《江门市人民政府关于印发江门市市区“三旧”改造实施办法的通知》（江府〔2021〕13号）等文件规定，为推进山市旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，提升节约集约用地水平，促进高质量发展，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条本市行政区域范围内的“三旧”改造活动适用本办法。

　　本办法所称“三旧”改造，是指在符合省、市有关“三旧”改造政策要求的前提下，根据国土空间规划和本办法规定，对具有以下情形之一的特定城乡建设区域内的“三旧”进行拆除重建、综合整治、功能改变、局部改扩建、生态修复、历史建筑修缮、完善公共设施等实施改造活动：

　　（一）基础设施、公共服务设施亟需完善；

　　（二）人居环境恶劣、环境污染严重或者存在重大安全隐患；

　　（三）现有土地用途、建筑物使用功能、产业布局及资源利用明显不符合社会经济发展要求，影响国土空间规划实施；

　　（四）经市人民政府认定的其他情形。

　　第三条 实施“三旧”改造，应当遵循“政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享、法治保障”的原则，采用多种“三旧”改造方式，合理协调原土地及地上建（构）筑物权属人、市场改造主体和政府的利益关系，推动我市逐步形成产业转型升级、空间布局优化、公共配套完善、生态环境改善、城市形态提升、历史文化保护的城乡建设新局面。

　　第四条  “三旧”改造按其改造前用途以及改造模式，作如下分类：

　　（一）根据改造前的土地及地上建筑物用途不同，可分为旧厂房改造、旧村庄改造和旧城镇改造三类。其中：

　　“旧厂房”是指城乡建设范围内影响城乡合理功能及布局或因产业升级需改造的旧厂区。

　　“旧村庄”是指城乡建设范围内需改造的旧村庄（宅基地）区域。

　　“旧城镇”是指城镇国有土地上需改造的旧房屋区域及其相应配套设施用地（含生活服务设施、巷道、市政、环卫等）。旧城镇项目涉及到少量集体用地或边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）的，可一并纳入改造范围。

　　（二）根据项目改造模式不同，可分为全面改造、微改造和混合改造三大类。其中：

　　全面改造，是指以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，或者对“三旧”用地实施生态修复、土地复垦。

　　微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、局部拆建、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治。

　　混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。

　　第五条  市人民政府负责领导全市“三旧”改造工作。

　　上级驻我市有关单位、市直各单位和各镇（街，下同）政府（办事处，以下统称镇政府）的职责分工如下：

　　（一）市自然资源局负责统筹推进“三旧”改造具体工作，加强政策解读和宣传，适时完善“三旧”改造配套政策，加强项目规划用地、不动产登记等管理，监督指导区域“三旧”改造任务的实施完成；

　　（二）市科工商务局负责对制造业高质量发展综合评价、引导村级工业园升级改造等工作；

　　（三）市住房和城乡建设局负责市政配套设施建设监督、历史建筑保护利用等工作，负责监管拆迁安置物业的销售；

　　（四）市财政局负责落实土地出让收入分配使用、“工改工”项目及公益性项目财政奖补等政策，做好资金保障工作。建立健全金融支持政策，采取多种手段拓展改造项目融资渠道；

　　（五）市税务局负责落实“三旧”改造税收指引，加强税收政策解读和宣传，研究解决“三旧”改造税收实务问题；

　　（六）市农业农村局负责指导农村集体经济组织做好集体资产管理工作；

　　（七）市文化广电旅游体育局负责对“三旧”改造中的不可移动文物做好保护及活化利用工作；

　　（八）市城市管理和综合执法局负责加强对“三旧”改造项目范围内违法建设治理的指导监督；

　　（九）江门市生态环境局台山分局负责对土壤污染风险管控和修复活动实施统一监督管理；

　　（十）市公资办负责推进公有企业改革和重组，指导公有企业的资产管理工作；

　　（十一）市发展和改革局、市人力资源和社会保障局、市交通运输局、市卫生健康局等部门在各自职责范围内做好“三旧”改造倒逼促改和实施监管工作；

　　（十二）各镇政府负责推进辖区内“三旧”改造的具体实施工作。组织属地综合执法队伍及社区、村集体等组织，加强巡查，及时制止和查处违法建设行为，维护“三旧”改造的正常秩序。同时负责对项目面积规模是否符合要求、地块权属是否清晰、改造意愿是否达到规定比例要求等内容进行审核，确保“三旧”改造任务顺利进行。

第二章  标图入库

　　第六条“三旧”改造用地应符合省标图入库要求，原则上以宗地为基本单元纳入标图建库数据库。符合入库标准的地块可分为一般情形和特殊情形两种类型：

　　（一）一般情形，具体包括：

　　2009年12月31日前已建设使用，地块上盖物（上盖物不包括隧道、桥梁、高架路、立交桥、硬化路面、铁路轨道、露天停车场、蓄水池、沼气池、污水处理池、油罐、户外体育设施、堆场、大棚以及可移动的临时建筑物等）基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上，符合国土空间总体规划（土地利用总体规划）确定的用途为建设用地，经第二次全国土地调查（以下简称“二调”）和最新的土地利用现状图认定为建设用地，建筑危旧、布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地。

　　（二）特殊情形，具体包括：

　　1.“二调”或最新的土地利用现状图确定为非建设用地，但实地在2009年12月31日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求的，不涉及复垦且确需改造建设的，落实建设用地规模后可标图入库；

　　2.改造后恢复为生态景观用途或作为农用地使用的生态修复用地，规划用途为非建设用地，如符合上盖物比例等其他一般要求的，且提供生态修复具体事项对应主管部门出具的证明材料，可标图入库；

　　3.属于经市人民政府批准的改造方案确定纳入“三旧”改造项目整体利用的“三地”，其他用地，或征地留用地，符合规划用途为建设用地、且不属于闲置用地或者经认定为闲置用地但已处置完毕的，可以标图入库，该“三地”、其他用地或征地留用地可不受上盖物占地比例的限制；

　　4.入库地块2009年12月31日前已建设使用，符合国土空间总体规划（土地利用总体规划）确定的用途为建设用地、“二调”和最新的土地利用现状图确定为建设用地等要求的，如其上盖物占地比例（或容积率）符合相关规划条件规定的下限或行业用地标准规定的下限，或改造后用于工业用途、或教育、医疗、养老、体育等公益性用途的项目，其入库时可不受上盖物占地比例限制；

　　5.入库地块上盖物占地比例不足30%的，符合国土空间总体规划（土地利用总体规划）确定的用途为建设用地、“二调”和最新的土地利用现状图确定为建设用地等要求的，经原土地权利人自愿申请，可按照2009年12月31日前上盖物占地面积除以30%计算可标图入库的用地面积，标图入库部分须包含2009年12月31日前有上盖物覆盖的地块，并依据相关规划合理确定入库地块具体范围；

　　6.属于位置相邻（可以间隔道路、沟渠、河流、绿地等地物，但不得间隔其他宗地）两宗（含）以上的宗地，符合国土空间总体规划（土地利用总体规划）确定的用途为建设用地、“二调”和最新的土地利用现状图确定为建设用地的，可整体标图入库，整体核算上盖物占地比例，入库后须由同一改造主体整体实施改造；

　　7.旧村庄全面改造整体入库的，符合国土空间总体规划（土地利用总体规划）确定的用途为建设用地、“二调”和最新的土地利用现状图确定为建设用地等要求的，可不以宗地为基本单元入库，允许整体核算上盖物比例；

　　8.与已入库的“三旧”用地进行空间位置互换的其他存量建设用地，符合国土空间总体规划（土地利用总体规划）确定的用途为建设用地，在改造方案经有权机关批准后，可直接标图入库，并按照“三旧”改造政策实施改造；原“三旧”用地标注为删除地块，不得再按“三旧”改造政策实施改造；

　　9.通过使用“三旧”用地复垦产生的规模或指标而纳入改造项目整体利用的非建设用地，符合国土空间总体规划（土地利用总体规划）确定的用途为建设用地，在改造方案经有权机关批准后，可直接标图入库，并可按照“三旧”改造政策实施改造；原“三旧”用地标注为删除地块，不得再按“三旧”改造政策实施改造。

　　经认定且未处置完毕的闲置土地，不得申请纳入标图建库范围。

　　第七条  “三旧”改造标图入库按以下流程办理：

　　（一）符合标图入库条件、改造条件成熟、改造需求迫切的地块，权利人或其委托的市场主体可向市自然资源局提出入库申请；

　　（二）市自然资源局收到入库申请后，对申请入库地块数据及相关材料进行收集、整理。经审核符合入库要求的，填写《江门市“三旧”改造地块标图建库审批表》，通过“广东省土地管理与决策支持系统”（以下简称管理系统）将数据和材料进行录入上报；经审核不符合入库要求的，将审核结果告知申请人并要求修改完善或补充材料。

　　涉及办理改造方案审批或用地报批手续的“三旧”改造项目，需按照省、市最新政策规定，对项目主体地块是否已标图入库进行复核。

　　第八条  “三旧”改造标图入库图斑数据实行动态调整，存在以下情形之一的，可申请入库图斑调整：

　　（1）需增补入库的地块；

　　（2）已入库，但存在四至范围或相关属性内容填写错误，需要修改的地块；

　　（3）地块因改造原因需要进行分割的；

　　（4）已入库，但由于各种原因无法实施改造，需要整块删减的地块。

　　各属地镇政府对涉及增补入库的地块应当进行实地核查。

　　前款所规定调整的流程按本办法第七条规定办理。

第三章  “三旧”改造规划和计划

　　第九条  市自然资源局应将拟实施“三旧”改造的项目纳入“三旧”改造专项规划、“三旧”改造年度实施计划，并编制“三旧”项目改造方案。对于未纳入“三旧”改造专项规划或“三旧”改造专项规划尚未编制，但确需实施改造的项目，经“三旧”改造专项规划组织编制部门审核同意后，可先依据国土空间总体规划[土地利用总体规划、城市（镇）总体规划]等规划编制“三旧”项目改造方案。“三旧”项目改造方案经批准后，视为项目自动纳入“三旧”改造专项规划。

　　第十条   市自然资源局应会同相关部门根据实际需要，以国土空间总体规划[土地利用总体规划、城市（镇）总体规划]为基础，组织编制市“三旧”改造专项规划，经市人民政府批准后实施。

　　“三旧”改造专项规划应明确本行政区域“三旧”改造的重点区域和范围、改造目标、功能定位、历史文化保护等内容，并与国土空间详细规划做好衔接。

　　“三旧”改造专项规划批准后应当纳入同级国土空间基础信息平台，叠加至国土空间规划“一张图”上，并将主要内容按照规定程序纳入国土空间详细规划组织实施。

　　“三旧”改造专项规划应当注重各类规划的对应衔接，充分预留产业发展用地、生态建设用地和公益事业用地，促进城市功能完善和产业转型升级。

　　第十一条  市自然资源局应根据国民经济社会发展规划、“三旧”改造专项规划及相关规划，编制“三旧”改造年度实施计划，明确“三旧”改造年度目标、改造方式等内容，并与国土空间总体规划[土地利用总体规划、城市（镇）总体规划]相衔接。

　　第十二条  市自然资源局应依据国土空间总体规划[土地利用总体规划、城市（镇）总体规划]、“三旧”改造专项规划和有关技术规范要求进行编制“三旧”项目改造方案。方案内容应包括改造地块基本情况、改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、需办理的规划及用地手续、资金筹措、开发时序、实施监管等。

　　“三旧”项目改造方案若涉及国土空间详细规划调整，应按国土空间详细规划调整程序开展相关论证与审批工作。经批准后，按调整完善后的国土空间详细规划编制改造方案，并按程序报批。

　　各镇政府、市有关部门应依法协助市自然资源局组织编制“三旧”项目改造方案。

第四章  改造项目的实施

第一节  旧厂房改造

　　第十三条  旧厂房改造项目按改造前后的土地用途主要分为以下几类：

　　（一）“工改工”项目（改造后为工业及工矿物流仓储功能）；

　　（二）“工改商”项目（改造后以商服为主导功能，可按国土空间详细规划要求兼容一定比例的非商业服务业用地）；

　　（三）“工改居”项目（改造后以居住为主导功能，可按国土空间详细规划要求兼容一定比例的非居住用地）。

　　工改其他用途用地的，参照“工改工”政策执行。

　　第十四条  旧厂房改造的实施方式分为政府组织实施、自行改造、合作改造三种：

　　（一）政府组织实施。由政府机构或授权委托的县、镇全资国有企业出资通过征收、征用、收回等方式对改造项目范围内用地进行整合，并通过招标、拍卖、挂牌等公开出让方式确定土地使用权人实施改造，原土地权利人不参与土地出让收益分成。由原权利人委托政府招标、拍卖、挂牌等公开出让方式确定土地使用权人实施改造的，参与土地出让收益分成；

　　（二）自行改造。主要包括以下类型：1.改造项目范围内单一权利人对其用地实施改造；2.改造项目范围内全部权利人通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等合法方式将房地产的相关权益转移到其中单一权利主体后实施改造；

　　（三）合作改造。由农村集体经济组织通过农村集体资产交易平台以招标、挂牌等公开方式选择合作主体，合作主体的选择和合作方式、出资比例、利益分配等内容必须依法表决通过，签订项目合作改造协议后由其实施。或者村集体公开选取并表决确定市场改造主体，与市场改造主体共同成立合作公司（或者合资公司）实施。

　　第十五条 旧厂房改造项目可按以下流程实施：

　　（一）确定旧厂房改造范围；

　　（二）改造申请。若涉及集体土地的改造项目，需由农村集体经济组织召开成员大会或成员代表会议公开表决改造意愿。经依法表决同意的，视为条件满足，可申请改造；

　　（三）纳入年度实施计划；

　　（四）向相关部门申请出具规划设计要点。若涉及国土空间详细规划调整，需完成国土空间详细规划调整工作后申请出具规划设计要点；

　　（五）开展土壤环境调查评估与修复工作。在标图入库阶段可同步开展土壤环境调查评估工作，评估结果符合开发要求并经江门市生态环境局台山分局审核同意后可按程序开展下一阶段工作。依据评估结果需要进行土壤环境修复的，修复工作需在项目改造方案批复前完成；

　　（六）编制并上报、审批改造方案。涉及集体土地的改造项目，项目改造方案需经农村集体经济组织成员大会或成员代表会议依法表决同意方可提交；涉及到土地征收的，需按规定开展社会稳定风险评估；涉及完善历史用地手续的，改造方案应按规定逐级上报，由具有审批权的机关批准后方可实施；

　　（七）签订项目实施监管协议；

　　（八）房屋拆除和产权注销。对改造范围内原有房屋进行拆除并注销土地使用权及房屋所有权登记；

　　（九）完成公益性用地移交手续；

　　（十）办理供地手续。

第二节  旧村庄改造

　　第十六条  旧村庄改造的实施方式分为政府组织实施、自行改造、合作改造三种：

　　（一）政府组织实施。由政府负责开展征收、拆迁、平整及村民住宅和农村集体经济组织物业复建安置补偿等相关工作，经整理的土地纳入储备后公开出让或用于市政公共设施建设，农村集体经济组织不参与土地出让收益分成；

　　（二）自行改造。由农村集体经济组织或其成立的全资子公司自行改造；

　　（三）合作改造。由农村集体经济组织通过农村集体资产交易平台以招标、挂牌等公开方式选择合作主体，签订项目合作改造协议后由其实施。或者村集体依法确定市场改造主体，与市场改造主体共同成立合作公司（或者合资公司）实施。

　　第十七条  旧村庄改造项目在纳入年度实施计划后，由镇政府组织委托有测绘资质的机构开展基础数据调查工作，调查项目范围内土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、公建配套及市政设施等现状基础数据，并经镇政府组织相关部门审核同意及第三方技术单位技术性审查通过后公示，公示无异议后作为编制项目改造方案的依据。

　　第十八条  旧村庄改造项目引入市场改造主体实施改造的，可按以下流程实施：

　　（一）确定旧村庄改造范围；

　　（二）改造意愿表决。由农村集体经济组织召开成员大会或成员代表会议公开表决改造意愿。经依法表决同意的，可申请改造；

　　（三）镇政府委托有测绘资质的机构开展基础数据调查；

　　（四）确定改造主体。农村集体经济组织依法制定公开引入合作企业的招商文件，并依法采取适当方式选取合作企业，与合作企业签订合作改造协议；

　　（五）编制社会稳定风险评估报告。“三旧”改造项目实施改造前，需编制社会稳定风险评估报告，其风险评估报告作为决策和审批的重要参考；

　　（六）农村集体经济组织或其合作企业向相关部门申请出具规划设计要点。若涉及国土空间详细规划调整，需完成国土空间详细规划调整工作后，再依据调整成果申请出具规划设计要点；

　　（七）开展土壤环境状况调查评估工作。改造项目用地范围内存在用途拟变更为住宅、公共管理与公共服务用地、重点行业企业和公共设施转商业的地块的，由土地使用权人按照相关要求开展土壤环境状况调查评估；

　　（八）编制并表决改造方案（含拆迁补偿安置方案）。项目改造方案（含拆迁补偿安置方案）经农村集体经济组织依据《中华人民共和国村民委员会组织法》等法律法规表决同意后，按相关程序进行报批；

　　（九）签订项目实施监管协议；

　　（十）与土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议。项目改造方案（含拆迁补偿安置方案）经市人民政府批准后，镇政府应组织市场改造主体与改造范围内全部土地房屋权利人签订《拆迁补偿安置协议》；

　　（十一）房屋拆除与产权注销。市场改造主体与项目改造范围内或分期改造范围内全部的土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议后，可以依法进场对已签约的房屋实施拆除，并可同步组织原房地产权利人办理已拆除部分的不动产权证注销登记手续和组织办理完善历史用地手续；

　　（十二）办理供地手续；

　　（十三）落实回迁工作。

　　镇政府应为农村集体经济组织民主议事、选取合作企业等事宜提供指导和帮助。

第三节  旧城镇改造

　　第十九条  旧城镇全面改造模式可分为以下两种：

　　（一）政府主导，由政府或其授权部门按照签订的拆迁补偿协议落实补偿后，依法组织土地供应工作，原土地权利人不参与土地出让收益分成；

　　（二）自行改造，包括以下情形：

　　1.改造项目范围内单一权利人对其用地实施改造；

　　2.改造项目范围内全部权利人通过签订搬迁补偿协议将房地产的相关权益转移到单一主体后由其实施改造。

　　第二十条  以原多个权利主体通过权益转移形成单一主体自行改造方式开展旧城镇改造的，按以下程序进行：

　　（一）确定申报主体；

　　（二）镇政府采取政府采购、委托第三方实施等方式组织开展改造意愿调查、基础数据调查等前期工作；

　　组织开展基础数据调查，调查基础数据主要包括土地、房屋、人口、历史文化遗存、公共服务设施等内容；

　　（三）编制社会稳定风险评估报告。“三旧”改造项目实施改造前，需编制社会稳定风险评估报告，其风险评估报告作为决策和审批的重要参考；

　　（四）开展土壤环境状况调查评估工作。改造项目用地范围内存在拟变更为住宅、公共管理与公共服务用途的，或者重点行业企业用地转商业用途的，由土地使用权人按照相关要求开展土壤环境状况调查评估；

　　（五）镇政府协助组织编制改造方案（含补偿安置方案），征求相关权利人意见后，按相关程序进行报批；

　　（六）申报主体与原权利人签订《拆迁补偿安置协议》，并与镇政府签订项目实施监管协议；

　　（七）房屋拆除与产权注销。改造主体与项目改造范围内或分期改造范围内全部的土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议后，可以进场对已签约的房屋实施拆除，并可同步组织原房地产权利人办理已拆除部分的不动产权证注销登记手续和组织办理完善历史用地手续；

　　（八）完成公益性用地移交手续后，申请办理协议出让供地手续；

　　（九）改造主体按改造方案和建设程序实施。

　　第二十一条  政府主导的旧城镇全面改造项目由镇政府负责组织制订拆迁补偿安置及实施方案。旧城镇改造过程中不涉及征收集体土地但必须对居民的房屋进行拆迁的，征收补偿安置政策和标准参照国有土地上房屋征收有关政策和标准执行。

第四节  供地方式与公益性用地移交

　　第二十二条  涉及“三旧”改造项目的供地，属政府收购储备后再次供地的，必须以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让，其余可以协议方式出让。市自然资源局按编制时土地市场价格编制供地方案，经市国有土地使用权出让集体决策审批领导小组审核后，报市人民政府审批。以协议方式出让的，必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序。

　　第二十三条 旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的自行改造项目，应当按照国土空间详细规划要求，将不低于项目用地总面积20%的土地无偿移交政府用于城市道路、公建配套等公益性用地项目建设。“工改工”项目可按照国土空间详细规划要求落实公益性用地，不对无偿移交的公益性用地比例作强制要求。移交的公益性用地应为国有建设用地，移交人不需为移交的公益性用地补缴土地价款。

　　公益性用地原则上需按照上述规定足额提供。因城市规划需要，配建的公益用地面积小于20%，权利人应无偿划出地块补足20%，补足部分用地允许以货币补偿的方式落实，由政府另行安排使用。

　　因城市规划需要，用于城市道路、公建配套等公益性用地超过规定比例移交的，导致项目出让土地核定规划容积率超过默认补偿部分的，由市自然资源局出具说明按照“拆五留一”折算后分别参照补偿。

　　第二十四条  按本办法第二十三条规定无偿移交公益性用地的，改造主体应当在“三旧”改造项目改造方案中明确公益性用地移交内容，主要包括移交主体、移交用地面积、位置、移交期限、接收单位等。

　　改造主体需在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作，并负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除。

　　第五章  地价计收和收益补偿

　　第二十五条  采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的，以公开方式委托1家土地估价中介机构评估确定宗地评估价，宗地评估价与宗地所在区片修正后基准地价对比，取其价高者作为集体决策的基础依据。经集体决策后确定公开出让底价，以土地市场交易确定实际的成交价（即土地市场成交价）。

　　采用协议出让方式的，土地出让价款是由市自然资源局随机抽取5家评估公司评估价格，去除最高和最低的评估价格后，取余下3家评估价格的算术平均值作为协议出让评估价。经集体决策和公示程序后，确定土地出让价款。

　　土地出让价款可在签订土地出让合同之日起30天内缴清，也可采取分期付款，并在合同签订之日起60天内全部交清。其中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，且应在土地出让合同签订之日起30天内缴纳完毕。分期支付出让价款的，权利人在支付第二期及以后各期出让价款时，应当按照支付第一期土地出让价款当日中国人民银行公布的一年期贷款基准利率向出让方支付利息。

　　第二十六条  旧厂房改造项目按以下规定进行收益补偿：

　　（一）“工改工”类（改造后以工业为主导功能的用地）采用协议出让方式自行改造的，保留工业用途提高容积率但不延长使用年限的，不需增缴土地价款；

　　（二）“工改商”类（改造后以商服为主导功能的用地），权利人采用交由政府处置后公开出让实施改造或自行改造的，由市自然资源局会同市财政局将土地出让价款的30%拨付给原权利人作为补偿；

　　（三）“工改居”类（改造后以居住为主导功能的用地），权利人采用交由政府处置后公开出让实施改造的，出让土地核定规划容积率2.0以下（含2.0）部分，按土地市场成交价的60%拨付给原权利人作为补偿；出让土地核定规划容积率2.0-2.5（含2.5）部分，按土地市场成交价的40%拨付给原权利人作为补偿；出让土地核定规划容积率超出2.5部分，按土地市场成交价的10%拨付给原权利人作为补偿；由权利人自行改造为住宅或商业住宅混合项目的，与市自然资源局签订协议出让土地合同，并按相关规定缴纳土地出让价款。出让土地核定规划容积率2.0以下（含2.0）部分，按土地出让价款的50%拨付给原权利人作为补偿；出让土地核定规划容积率2.0-2.5（含2.5）部分，按土地出让价款的30%拨付给原权利人作为补偿；出让土地核定规划容积率超出2.5部分原则上不作补偿；

　　（四）原地块使用权类型为国有划拨用地的，土地权利人必须先按规定补办出让手续,再办理“三旧”改造有关手续；

　　（五）“工改其他”类，改造为教育、科技、医卫慈善、文化、体育用途的，需按改造后用途重新核缴土地出让价款；

　　（六）集体工业用地转为国有工业用地出让的，由自然资源部门会同财政部门将不低于95%的土地出让价款拨付给原集体土地所有权人作为补偿。

　　第二十七条  除政府主导实施的旧村庄改造项目外，旧村庄改造项目采取协议出让或交由政府处置公开出让方式实施改造的，由市自然资源局会同市财政局按土地出让价款95%拨付给原集体土地所有权人作为补偿。

　　第二十八条  除政府主导实施的旧城镇改造项目外，旧城镇改造项目采取协议出让或交由政府处置公开出让方式实施改造。由自然资源部门会同财政部门将旧城镇改造项目土地出让价款的84%拨付给改造主体作为补偿。

　　现状非商服或居住功能主导的旧城镇项目，参照旧厂房改造项目相应改造类型的地价计收及收益补偿标准。

　　第二十九条  采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的，土地成功出让且政府收到全额土地出让价款后，权利人可按规定向市自然资源局提出土地出让收益补偿申请，由市自然资源局提出审核意见，市财政局复核后按规定拨付补偿款项。

　　采用协议出让方式自行改造项目的权利人全额缴交土地出让价款后，权利人可按规定向市自然资源局提出土地出让收益补偿申请，由市自然资源局提出审核意见，市财政局复核后按规定拨付补偿款项。

　　原土地权利人根据前款规定提出申请并取得土地出让收益补偿后，即为政府已经完成对原土地权利人土地和地上建筑物（构筑物）的征收补偿（含土地前期整理、拆迁搬迁等费用）。

第六章  用地审批

　　第三十条  对已纳入省“三旧”改造地块数据库；改造方案已经批复且符合相关规划；用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间，没有合法用地手续且已实际使用的建设用地，在依法落实处理（处罚）后，可以按土地现状申请完善集体土地转用手续。

　　第三十一条  对已纳入省“三旧”改造地块数据库；改造方案已批复且符合相关规划；用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间，没有合法用地手续且已实际使用的建设用地；在规定期限前与农村集体经济组织、农户签订征地补偿安置协议并已经落实，并已按照要求落实听证程序和办理社保审核，在依法落实处理（处罚）后，可以按土地现状申请完善集体土地转用、征收手续。

　　用地行为发生时法律和政策没有要求举行听证、办理社保审核和安排留用地的，应提供有关历史用地协议（协议中未约定安排留用地和办理社保）或经被征地农村集体经济组织同意放弃听证、办理社保审核和安排留用地的证明材料。

　　第三十二条  对已纳入省“三旧”改造地块数据库，改造方案已批复且符合相关规划，具有合法用地手续的集体建设用地，经农村集体经济组织依法表决同意，可由村集体经济组织自愿申请转为国有建设用地。

　　第三十三条  已纳入省“三旧”改造地块数据库；改造方案已批复且符合相关规划；用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间的，没有合法用地手续且已实际使用的国有建设用地，在依法落实处理（处罚）后，可以申请办理国有土地完善转用手续。

　　第三十四条  “三地”单个地块无法单独出具规划要点、无法单独标图入库，累计面积不超过主体地块总面积20%，因成片改造需要与主体地块一并纳入改造项目进行整体利用的，可以申请办理“三地”及其他用地转用、征收手续。

　　“三旧”改造涉及“三地”及其他用地办理转用、征收手续的，可纳入批次用地依法报批或与主体地块一并组卷报批，上报江门市人民政府进行审批。

　　“三地”面积大于3亩，或者累计面积超过项目主体地块面积（不含“三地”面积）10%，且原则上不超过20%，符合国土空间总体规划和详细规划，可将其农用地转用和土地征收报批材料报江门市人民政府审批。

　　第三十五条  纳入“三旧”改造范围、符合相关规划、没有合法手续且已实际使用的建设用地，按用地发生时的土地管理法律政策落实处理。用地行为发生在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日、1999年1月1日至2009年12月31日的，分别按照1995年原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》并结合集体建设用地转为国有建设用地政策、1988年修订的土地管理法、1998年修订的土地管理法的相关规定落实处理。

第七章  鼓励扶持措施

　　第三十六条  因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡的项目，可以通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行统筹平衡。经农村集体经济组织同意，旧村庄改造项目可以整合本村权属范围内符合国土空间总体规划和详细规划的其他用地，纳入旧村庄改造项目一并整合利用。纳入的其他用地可以参照“三地”有关规定进行用地报批，但只能用于复建安置或公益设施建设。

　　第三十七条  在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。以拆除重建方式实施的“三旧”改造项目，可将标图建库范围内的“三旧”用地进行复垦，复垦产生的建设用地规模和指标可用于本项目范围内的非建设用地，办理转用手续后一并实施改造，也可有偿转让给本市其他“三旧”改造项目使用。

　　第三十八条  支持实施微改造，微改造类型如下：

　　（一）功能改变类。指符合相关规划和规范要求，保留部分或全部建筑物的主体结构，改变土地及建筑物的使用功能。适用于具有合法的不动产权证（房屋及土地）和不涉及商品住宅及公寓开发建设的微改造项目；

　　（二）整饰修缮类。指对历史文化街区、历史建筑或古村落进行整饰修缮。适用于政府公布的历史文化街区、历史建筑、古村落且符合保护规划要求的微改造项目；

　　（三）局部拆建类。指按照有关规划和规范要求、保证建筑安全使用和合理优化利用的前提下，通过拆除部分建筑、对保留建筑进行加建或加拆建混合、在空地上进行加建的方式进行改造提升。适用于工业提升、完善公共管理与公共服务设施等项目。

　　微改造按以下流程办理：

　　（一）改造主体申请将改造地块纳入省“三旧”改造标图建库范围，明确改造地块范围；

　　（二）由镇政府组织开展项目前期调查与评估，包括土壤污染状况调查情况和建筑物安全评估情况，若未能通过前期调查与评估的，不再展开下一阶段改造；若通过，镇政府组织开展现状基础数据调查、协助编制项目改造方案；

　　（三）由市自然资源局征询市土地开发储备中心意见，并会同发展改革、交通运输、住房城乡建设、科工商务、文化广电旅游体育、税务、生态环境等部门对方案进行审核，报市人民政府审批；

　　（四）在审批通过后，改造主体凭方案批复文件办理报建许可等行政审批手续，并在项目竣工验收后按有关规定补缴土地出让金，办理变更土地性质，不另作收益补偿。

　　第三十九条  纳入“三旧”改造范围，具有合法用地手续的工业用地，改造后用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市人民政府批准，可享受按原用途使用的5年过渡期政策。5年过渡期满后，经市人民政府批准，可按新用途办理用地手续；若项目无法继续经营，原用地单位可按原用途保留使用土地。

　　第四十条  一般“工改工”项目，宗地内允许配建不超过总计容建筑面积15%的生产服务、生活服务、行政办公等配套设施。经认定符合《江门市村级工业园升级改造领导小组办公室关于印发江门市村级工业园升级改造政策指南的通知》（江村级工业园升改办〔2020〕1号）文件规定要求的村级工业园改造项目，允许项目宗地内配建不超过总计容建筑面积的20%的办公、生活等配套设施，容积率超过3.0的，比例可以提高到30%。工业用地改造为融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等创新功能的新型产业用地的，其配套行政办公、生活服务设施建筑面积占总计容建筑面积的比例可提高至30%，但不得单独分割转让、抵押。

　　连片改造的“工改工”项目，允许通过混合开发方式改造为融合工业、商服、办公等功能齐备的综合性项目，完成土地整理后，可以统一按规定办理供地手续，其中工业建筑面积占比不得低于50%。

　　第四十一条  允许制造业企业将已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权及房屋所有权，按幢、层等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界限封闭的空间，鼓励用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。工业物业分割转让后原权利人自留的工业或仓储功能的建筑面积占分割转让前工业或仓储功能确权登记的建筑面积比例不得低于40%，最小分割单元不得低于300平方米，受让后的工业物业产权自完成转移(分割转让）不动产登记之日起5年内不得再次转让。

　　工业物业产权分割及分割转让时，不得将一宗土地分割为多宗土地，办理不动产登记时标注土地使用权按份共有或共同共有。申请工业产权分割转让需由改造项目权利人办理房屋测绘并制定分割转让方案，经市人民政府审批后作为申请办理分割转让的条件之一，具体申报工作按《江门市自然资源局等5部门关于印发江门市工业物业产权分割及分割转让不动产登记工作流程的通知》（江自然资〔2020〕102号）相关规定执行。

　　工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套设施用房可随产业用房按规定比例分割及分割转让，但不得独立进行分割、分割转让或抵押。用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割及分割转让的工业物业，原则上不得分割及分割转让。商品厂房项目的分割销售与转让管理要求按照《江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见》（江建〔2021〕29号）文件中的相关规定执行。

　　第四十二条  对满足现状用地面积不小于30亩且用途为工业、仓储物流集中用地、纳入省“三旧”改造标图建库范围内、改造后的新建建筑物土地权属合法、容积率不低于1.5等条件要求的“工改工”项目给予资金奖励。奖励标准参考《江门市提升节约集约用地水平的实施意见》（江府〔2022〕10号）相关规定执行。

　　第四十三条  经市人民政府确认，同一项目原多个权利主体通过搬迁补偿安置协议，将权益转移形成单一主体，并由其承担拆迁改造工作的，属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为，在税费征收方面，按国家税务总局广东省税务局、广东省财政厅、广东省自然资源厅印发的《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》办理。

　　第四十四条  工矿企业棚户区、城市危旧房实施“三旧”改造，可优先享受“三旧”改造优惠政策。“三旧”用地经规定程序纳入棚户区改造范围的，享受棚户区改造优惠政策。

第八章  项目管控与保障

　　第四十五条  开展“三旧”改造应遵守以下历史文化保护管理要求：

　　（一）开展“三旧”改造项目应高度重视历史文化保护，切实加强对历史遗产、不可移动文物及历史建筑的保护，对以拆除重建、改建扩建等方式实施改造需要保留的历史遗产、不可移动文物或历史建筑，制定相应保护管理方案。对历史文化街区和优秀历史建筑，应严格按照“修旧如旧、建新如旧”的原则进行保护性整治更新，参照拆迁管理法律法规，合理动迁、疏解历史保护建筑的居住人口，让城市留下记忆，让人们记住乡愁；

　　（二）涉及文物保护单位保护范围和建设控制地带、地下文物埋藏区、城市紫线等历史文化保护范围的“三旧”改造项目，需在改造方案中编制历史文化遗产保护专章，明确保护范围、制定相应保护管理措施及后续管护责任单位等内容；涉及在历史文化遗产保护范围及建设控制地带内开展相关建设工作的，需开展专项评估论证，并按《住房和城乡建设部办公厅关于进一步加强历史文化街区和历史建筑保护工作的通知》《广东省历史建筑和传统风貌建筑保护利用工作指引》《江门市历史文化街区和历史建筑保护条例》等有关规定履行相应程序。

　　第四十六条  开展“三旧”改造应遵守以下古树名木保护管理要求：

　　（一）“三旧”改造要坚持保护优先，最大限度避让古树名木、大树，不破坏地形地貌、不砍老树，不随意改建具有历史价值的公园，遏制使用古树名木进行绿化，严禁非法砍伐、采挖和移植古树名木的行为。改造主体应贯彻落实《国务院办公厅关于科学绿化的指导意见》《广东省城市绿化条例》《江门市古树名木保护管理办法》等有关规定要求，积极采用有效管护措施，促进原有绿化树种与城市基础设施和谐共存，为居民留住乡愁；

　　（二）“三旧”改造项目涉及古树名木保护的，需在改造方案的历史文化遗产保护专章中落实古树名木、大树保护相关内容。因特殊原因确需迁移树木的，需向城市绿化主管部门和林业主管部门申请，由城市绿化主管部门会同相关行政部门审核，开展绿化专家论证并征求公众意见，按照有关法律法规的规定办理手续，报市人民政府审批。

　　第四十七条  按照“谁污染谁负责”原则，土壤污染责任人负有土壤污染风险管控和修复的义务，其中风险管控和修复包括土壤污染状况调查和土壤污染风险评估、风险管控、修复、风险管控效果评估、修复效果评估、后期管理等活动。土壤污染责任人变更的，由变更后承继其债权、债务的单位或者个人履行相关土壤污染风险管控和修复义务并承担相关费用。土地使用权依法转让的，由土地使用权受让人或双方约定的责任人承担相关责任，土壤污染责任人无法认定的，土地使用权人应当实施土壤污染风险管控和修复。土壤污染责任人不明确或者存在争议的，按照《建设用地土壤污染责任人认定暂行办法》或《农用地土壤污染责任人认定暂定办法》的规定进行认定。

　　经场地环境调查和风险评估确定为被污染地的，应当明确治理修复责任主体并编制治理修复方案，未进行场地环境调查及风险评估、未明确治理修复责任主体的，禁止进行土地出让。经风险评估对人体健康有严重影响的被污染地，未经治理修复或治理不符合相关标准的，不得用于居民住宅、学校、幼儿园、医院、养老场所等项目开发。

　　第四十八条  鼓励社会组织设立第三方调解服务机构，充分发挥社会组织参与“三旧”改造纠纷调解的作用。因“三旧”改造发生土地权属争议的，由属地镇政府依法及时处理；因征地补偿安置、国有土地上面的房屋征收、建筑施工等发生纠纷的，要引导当事人通过以调解为基础的多元处理方式妥善解决；原权利人就旧村庄是否实施改造、搬迁补偿安置等重大事项未能达成一致意见的，由村集体提交成员大会或者成员代表大会讨论决定。

　　第四十九条  对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、国土空间规划[土地利用总体规划、城市（镇）总体规划]、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况，原权利主体对搬迁补偿协议不能达成一致意见，且符合以下分类情形的，原权利主体均可按照上级有关政策文件的规定申请政府裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁：

　　（1）土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；

　　（2）建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于三分之二且占总人数不少于三分之二的权利主体已签订搬迁补偿安置协议；

　　（3）拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%；

　　（4）属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。

　　对政府裁决不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼且不履行裁决的，由作出裁决的人民政府申请人民法院强制执行。

第九章  项目实施监管

　　第五十条  “旧城镇”“旧村庄”项目改造主体在签订土地使用权出让合同前，应到项目约定的银行设立改造专项资金监管账户，足额存入复建安置资金。监管账户内资金由改造主体、“三旧”改造主管部门和监管账户开户银行三者共同监管，确保专款专用；也可以在签订土地使用权出让合同之前由改造主体向市自然资源局提供专项监管保证资金的银行保函，银行保函应为不可撤销、无条件的见索即付保函，由“三旧”改造主管部门监管。

　　第五十一条  在项目改造方案正式获批之日起的三个月内，改造主体应当与属地镇政府签订项目实施监管协议，明确土地利用（置换）方式、建设模式、开发时序、公建配套、环保要求、历史文化资源及其环境保护、拆迁补偿安置方案等监管内容，并报市“三旧”办备案。项目实施监管协议应当作为土地出让合同附件，由住房城乡建设、生态环境、文化广电旅游体育等相关部门按照合同及监管协议约定，对“三旧”改造项目进行绩效评价与联合监管，确保协议落实到位。

　　第五十二条  加强对“三旧”改造项目的时限管理，不涉及征地的自行改造项目，因改造主体自身原因造成改造方案自批复之日起六个月内未实施改造的，需重新提交改造方案并报市人民政府批准。对非因改造主体原因造成改造方案自批复之日起六个月内未实施改造的，改造主体可申请延长六个月实施。

　　涉及征地的改造项目，对因改造主体自身原因造成改造方案自批复之日起两年内未实施改造的，撤销对改造方案的批复；对非因改造主体原因造成改造方案自批复之日起两年内未实施改造的，改造主体可申请延长两年实施。

　　第五十三条  “三旧”改造信息应按规定进行公开，保障土地权利人的知情权和参与权。市自然资源局应当将规划计划编制、改造方案及用地审批、签订监管协议、土地供应、地价款核算、税费缴交、竣工验收等各事项的标准和办事流程纳入政府信息主动公开范围，在门户网站上予以公开并定期更新，接受公众查询和社会监督。

第十章  法律责任

　　第五十四条  对于改造主体不依规依约实施改造的，由市人民政府责令改造主体限期整改，拒不整改的可由原批准单位撤销对改造方案的批复，并将企业失信行为纳入信用记录向社会公布，依法限制改造主体参与其他“三旧”改造项目。

　　对未按照改造方案和供地文书确定的开竣工时间、土地用途、开发强度等实施改造的，取消享受“三旧”改造相关优惠政策资格，并按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）等规定实施处罚；对拆除重建或者新建部分构成闲置土地的，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）处理；对以“三旧”改造为名骗取完善历史用地手续的，一经查实，严肃依法处理。

　　改造主体违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规实施改造的，依法追究法律责任。

　　第五十五条  行政机关及其工作人员在“三旧”改造管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；未构成犯罪的，依法给予处分。

第十一章  附则

　　第五十六条  本办法自2023年7月1日起（自发布之日起30日以后）施行，有效期至2026年9月30日。

　　本办法施行之日前项目改造方案仍未获批准的，须重新申请启动改造程序。

　　本办法施行之日前项目改造方案已批准，原已出具的“项目认定”批文仍在有效期内的，须补充完善改造方案并按本办法实施，原已出具的“项目认定”批文超出有效期的，需重新申请启动改造程序。

　　此前我市相关文件与本办法不一致的，以本办法为准。法律、法规、规章或者上级政策文件另有规定的，从其规定。