各市（区）人民政府,市直有关单位：

为规范和加快推进我市“三旧”改造工作，保护改造主体和被征收人的合法权益，提高“三旧”改造成效和确保公共利益，发挥政府引导和补位作用，根据相关法律法规和省有关文件精神，制定《江门市“三旧”改造中关于土地、房屋征收的工作指引》。

一、适用范围

江门市范围内已纳入“三旧”改造标图建库范围，改造方案经市（县级）、区人民政府批准的旧城镇、旧村庄改造项目。

二、法律法规和文件依据

《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国行政强制法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》。

三、征收工作程序

（一）准备征收

1.征收启动条件

（1）由政府主导组织实施的“三旧”连片改造项目，可由市（县级）、区人民政府按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求，启动征收与补偿程序。

（2）符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，改造方案经市（县级）、区人民政府批准，由改造主体自行改造的拆除重建类项目，改造主体已启动实施拆迁工作，未完成拆迁土地面积不超过3亩，占整个项目土地总面积比例不超过10%的，可申请市（县级）、区人民政府介入启动征收与补偿程序，完成项目的拆迁工作。分期实施的改造项目以每期供地的面积作为总面积，核算未完成拆迁面积比例。

2.征收范围：由政府主导对符合征收启动条件，未完成拆迁部分的国有土地上房屋实施征收与补偿工作。

3.征收责任主体：市（县级）、区人民政府。

4.征收实施主体：市（县级）、区人民政府确定的房屋征收部门，负责组织实施国有土地上房屋征收与补偿工作。

5.征收实施单位：房屋征收部门或房屋征收部门委托不以营利为目的的单位，具体承担房屋征收与补偿工作。委托单位承担房屋征收与补偿工作的，应当签订委托合同，明确委托权限、范围以及双方权利义务，并加强对受委托单位的监督。

6.纳入年度计划：市（县级）、区人民政府将计划实施征收补偿工作的项目纳入市（县级）、区国民经济社会发展年度计划或年度重点计划。

（二）作出征收决定

1.申请。符合征收启动条件，属自行改造的项目，由改造主体向项目所在的镇（街道办）申请启动政府征收与补偿程序，逐级报市（县级）、区人民政府批准后实施；属政府主导实施的项目，由市（县级）、区人民政府直接组织启动征收与补偿程序。

2.调查认定。征收实施主体或单位组织有关部门对征收范围内的房屋基本情况进行调查和权属认定，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

3.拟定方案。征收实施主体或单位拟定征收补偿方案，报市（县级）、区人民政府。

4.征求意见。市（县级）、区人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布（在政府门户网站公布、在征收范围张贴），征求公众意见（征求意见和修改意见要公布），征求意见期限不得少于30日。

5.召开听证。因旧城区、城中村改建征收房屋，2/3以上被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，市（县级）、区人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

6.风险评估。作出决定前应当进行社会稳定风险评估。

7.落实费用。征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

8.作出决定。市（县级）、区人民政府作出征收决定，涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

9.公告征收。征收公告要载明两个内容：（1）征收补偿方案（要明确补偿协议签约期）；（2）权利救济方式：被征收人可申请行政复议或行政诉讼。

（三）实施征收补偿

1.补偿方式。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人符合住房保障条件的，市（县级）、区人民政府应当优先给予住房保障。

2.价值评估。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》(住建部建房〔2011〕77号)评估确定，具体评估工作应按江门市住房和城乡建设局《关于规范国有土地上房屋征收评估工作的通知》（江建〔2017〕108号）的有关要求开展。

3.签订协议。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡加方式和过渡期限等事项,订立征收补偿协议征收补偿协议订立后,一方当事人不履行征收补偿协议约定的标义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

4.产权注销。被征收人应当在签订征收补偿协议书时,向房屋征收部门交回被征收房屋的不动产权产权证书,由房屋征收部门协助其向不动产登记部门申请办理注销手续。

5.补偿决定及政府裁决。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府同意后，按照征收补偿方案作出征收补偿决定并予以公告。被征收人可向该项目作出房屋征收决定的人民政府申请裁决征收补偿方案的合理性。进行裁决前，作出房屋征收决定的人民政府应先进行调解。被征收人对补偿决定或政府裁决不服的, 可自征收决定公告之日起60日内申请行政复议，也可在6个月内提起行政诉讼。

被征收房屋所有权人不明确、产权纠纷尚未解决的,征收补偿原则上采取产权调换。被征收房屋所有权人不明确的,房屋拆除前,房屋征收部门应当对被征收房屋所有权人不明确等情况在属地主流媒体公告，同时做好勘察、拍照、向公证机关办理公证和证据保全等工作，并报请作出房屋征收决定的人民政府授权对调换房屋由房管部门按有关规定实施代管。

6.依法搬迁。实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

7.信息公开。房屋征收部门应按照《江门市住房和城乡建设局关于印发〈江门市国有土地上房屋征收与补偿信息公开指引〉的通知》（江建〔2013〕224号）要求做好项目征收补偿信息公开工作。

（四）强制执行

1.申请执行。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市（县级）、区人民政府自期限届满之日起三个月内申请人民法院强制执行，逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。申请人民法院强制执行前，应当催告当事人履行义务。催告书送达十日后当事人仍未履行义务的，可以向人民法院申请强制执行。

2.申请材料

（1）强制执行申请书（应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料，需申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，并注明日期）；

（2）征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件;

（3）征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见;

（4）社会稳定风险评估材料;

（5）申请强制执行的房屋状况;

（6）被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况;

（7）法律、行政法规规定应当提交的其他材料。

3.立案受理。人民法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全的，应当在接到申请后七日内立案受理，并通知申请机关；不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正，并在最终补正的材料提供后七日内立案受理；不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的，裁定不予受理。申请机关对不予受理的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出裁定。

4.审查裁定

人民法院应当自立案之日起三十日内作出是否准予执行的裁定；有特殊情况需要延长审查期限的，由高级人民法院批准。

人民法院在审查期间，可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。

征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：

（1）明显缺乏事实根据；

（2）明显缺乏法律、法规依据；

（3）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；

（4）明显违反行政目的，严重损害公共利益；

（5）严重违反法定程序或者正当程序；

（6）超越职权；

（7）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

人民法院裁定不准予执行的，应当说明理由，并在五日内将裁定送达申请机关。

申请机关对不准予执行的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内作出裁定。

人民法院裁定准予执行的，应当在五日内将裁定送达申请机关和被执行人，并可以根据实际情况建议申请机关依法采取必要措施，保障征收与补偿活动顺利实施。

5.实施执行。人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。

四、项目供地

（一）由政府主导组织实施的“三旧”连片改造项目，经市（县级）、区人民政府启动征收与补偿程序完成拆迁工作后，以公开方式确定改造主体。

（二）由改造主体自行改造的项目，经市（县级）、区人民政府介入启动征收与补偿程序并完成拆迁的土地，面积少于3亩的，可作为“三地”交由原改造主体自行改造。

附件：1.启动政府征收与补偿程序申请表

2.启动政府征收与补偿程序申请材料

江门市推进“三旧”改造工作领导小组办公室

2019年11月19日

公开方式：

附件1：

“三旧”改造项目启动政府征收与补偿程序申请表

附件2：

“三旧”改造项目启动政府征收与补偿程序申请材料

1.启动政府征收与补偿程序申请书；

2.已通过市（县级）、区人民政府审批的改造项目方案审批表；

3.改造项目范围内的权属明细表；

4.已完成拆迁房屋的拆迁补偿协议；

5.改造范围红线图（需标注未完成拆迁范围和土地面积）；

6.市（县级）、区人民政府需要改造主体提供的其他材料。